??乐居买房讯 文/温巧平 “大湾区不激进没地拿,我们都降低到6%了利润率。”前两年拿的高价地还没消化,一些开发商又回到一二线抢地了。

??4月1日,广州集中出让一批土地,揽金87亿。而转到5月,土地市场整体冷淡。仅成功出让1宗位于增城区的住宅地块,楼面价为9000元/㎡,溢价率为0。但广州在6月将推出14宗商住地,其中不乏白云区“巨无霸”。

??5月份以来,全国各地包括部分大湾区部分城市如惠州、肇庆、佛山、中?#38477;?#22320;均出现不同程度的降温。中山招拍挂市场连续五个月迎来零供应。

??年初?#20102;?#26376;底,在流动性宽松和政策微调下,楼市涌动着?#36824;?#32929;暖流,地方卖地迎来了机会窗口,不少城市?#27809;?#22823;规模推地,开发商整体也有补货需求。但到5月,从全国市场来看,城市分化越发明显,低溢价、高流拍的现象集中出现,反应当前开发商对土地投资的谨慎态?#21462;?/p>

??不过在大湾区政策以及先天的地理位置助力下,出现了一个极特殊的例子——东莞,自4月到6月初,出让了土地11宗地,且面粉都接近面包价格。“只要存在差价,大湾区的地我们都要试试拿,看好大湾区更看好东莞。”某大型房企投拓人士表示。

??对于近期开发商扎推东莞“高价”拿地。产业地产开发商负责人张先生直言,“说实话,我也看不太懂。目前整个行业都面临这样一个尴尬局面,不赌增长就没有未来,但未来?#38477;自?#26679;,却没人有把握知道。只要现在有资金能周转,先拿到生产资料总比两手空空心里发慌要来得好。”

??在楼市成交分化,全国土地市场热度下降

??统计数据显示,5月全国主要地级市土地成交2078宗,同比下跌7.11%。

??虽然土地成交数?#31354;?#20307;下滑,但其中住宅地成交升温较快,5月全国住宅用地成交面积为8408万㎡,同比增加19.22%,土地出让金为4889.33亿元,环比上月增加16.69%,同比增加超5成。

??其中一线城市、二线城市的土地成交数?#30452;?#20026;43宗、710宗,同比涨幅?#30452;?#20026;34.38%、1.39%。二线城市仍为全国土地市场的“主力军?#20445;?#24403;月土地出让“吸金”总额达到了2417亿元,同比大幅增加了81.03%。

??对于一线城市,近期大家印象最为深刻的还是4月份广州的集中拍地,当时6块地涵?#25250;?#28286;、番禺、海珠、南?#36710;?#21306;的居住用地、商业用地和工业用地。

??其中,最抢手的是番禺区的一幅地块,参与?#21495;?#30340;房企多达二十多家,经过41轮竞价后被中海拿下。成交总价达到最高限价139067万元,扣除1万㎡的政府回扣房面积后的楼面价为1.8万元/㎡。

??不少房企表示,在粤港澳大湾区规划发布后,广州作为粤港澳大湾区重点城市,供求关?#21040;?#24247;,市场潜力巨大,比起深圳的土地市场进入?#35759;?#26356;底,且性价比更高。

??其他大湾区城市如惠州,5月共出让11宗商住商服用地,其中成功出让8宗,3宗流拍,流拍率达27%,而8宗成交地块里,6宗都是底价成交,整体溢价率仅为4%。

??而在接下来的6月,惠州将有8宗地出让,其有4宗为纯商服用地,且地价高。优房?#35759;源?#34920;示,这些地块底价成交或流拍概率大,另外4宗待出让商住用地面积较大,位置优越,但开发商当前投资趋向理性。因此,?#30340;?#26222;遍认为高溢价的可能性不大。

??佛山市5月份共推出14宗各类用地,其中经营性用地8宗,供应面积为30.58万㎡,只有4宗经营性土地成交,成交面积为19.04万㎡,成交金额47.99亿元。

??上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示,5月份40个典?#32479;?#24066;的土地市场交?#24230;?#27963;跃,?#26377;?#20102;小阳春的热度,但整体地价涨幅收窄明显。这表明热?#20154;?#22312;?#26377;?#20294;已经减弱。

??易居智库研究中心总监?#26174;?#36827;认为,一二线和三四线土拍出?#22336;?#21270;,是调控节奏影响的,“一二线早就开始降温,开始?#27492;?#30340;时间也比三四线早”。

??东莞卖地11宗?#22909;?#31881;接近面包价

???#26174;?#36827;分析,当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关,企业的资金面在改善,过去资金压得紧,现在不少房企发债成功,手里资金充裕了。

??五月的土地市场,除了一线城市外,东莞的土地市场额外惹眼。

??截止目前,东莞已经出让11块商住地块。保利发展,融创,时代,佳兆业,鹏瑞补仓东莞,首创置业也在今年成为东莞的新业主,万江胜利,南城,?#31243;錚?#26395;牛墩地块以封顶价提前锁定。

??以封顶价提前锁定来讲,近期东莞土地的线上出让模式确?#30340;?#20986;了许多有趣的神操作。

??为了避免土地有多名竞争者,有些地产商在报价开始之后,开启追击式报价模式,以最快速度将土地价格和限制条件报到最高。

??4月23日,东莞市公共资源交易网出现让人意想不?#38477;?#24773;况,原计划于5月7日上午10时挂牌出让的万江胜利社区地块,在3分13秒内,编号为111?#21495;?#20225;业在没有其它企业竞价的情况下,自己连续加价30次,达到最高限价30亿元+自持面积 100%,这也是东莞土拍史上破天荒头一次,不给任何人机会参与?#21495;摹?/p>

   

??最后揭晓该神秘开发商为保利发展,以 30亿+2200㎡无偿配建+ 400个社会停车位获得胜利社区逾4.2万㎡靓地,扣除配建楼面价14115元/㎡。

??第二日,东莞寮步地块开始报价,仅仅17秒报价就达到封顶价,导致?#20302;?#23849;溃。东莞市公共资源交易中心不得不出公告说明,对该地块终止挂牌出让。

??4月27日,东莞2019年首拍,27家房企参与。最终中海地产以14.3亿拿下万江地块,折合楼面价约16089元/㎡,刷新阳光城以15339元/㎡楼面价拿下的阳光城·金地风华公馆地块。这也是继凤岗、东城地块后,中海地产在东莞招拍挂市场拿下的第3宗地块。

??而万江所在的城区片区新房均价只有2.3万/㎡,中海地产新拿下的地块已经高达1.6万元/㎡。

??5月6日早上9:00,东莞望牛墩地块开始报价,经过6家房企19轮,20秒成为再一次刷新东莞土拍史上最快成交历史记录。不少开发商笑言,在东莞买地首要拼的就是网速。

??据了解,该地块占地面积38796.38㎡,总计容建面96991㎡,需配建面积3000㎡商业面积,?#21495;?#37319;用最高限价+竞自持商业年限,最高限价9.465亿元,折合楼面价10070元/㎡,片区销售均价1.5万元/㎡左右。

??5月15日,深圳豪宅开发商鹏瑞地产也仅耗费8分30秒,以23.6亿元总价和9.36万㎡商业面积100%自持的条件,拿下东莞南城一宗商住地块。折合楼面价约 11811元/㎡,而片区现今均价不过23120元/㎡。

??紧接着,融创以 10.23亿拿地?#31243;?#22320;块,扣除配建与自持楼面价12631元/㎡。时代地产以6.18亿拿下中堂镇地块,折合楼面价9173元/㎡,片区一手均价17000元/㎡。

??东莞土地市场的火热势态自开年后就一直?#26377;?/p>

??6月6日,去年流拍的石碣镇商住地块,今年重新挂牌拍卖。地块起拍价9.98亿不变,而最高限价由11.3亿涨到14.7亿。去年还需无偿配建8733㎡安居房面积+地块竞得人需在石碣镇纳税,今年删除了这一?#37327;嘆号?#35201;求。

??据公开资料显示,该地块总计容建面124761㎡,需无偿配建7671㎡商业面积+7671㎡商品住房,共计15342㎡。以最高限价14.7亿计算,楼面价超1.1万元/㎡。而石碣镇目前在售待售项目约有11个,均价在15000-21000元/㎡左右。谁会是这场疯狂的竞争中胜出?7月8日将会揭晓。

??高价拿地跟风或战略调整?

??去年东莞流拍的土地在今年被“加价”拿出来再卖,参与人数反而更多。这?#38477;资?#19968;场战略的转变,或只是跟风心态在作祟?

??面粉超过面包价格的故事仍继续在东莞这座城市上演。为了压制东莞土地市场越来越明显的?#25250;?#24615;情绪,东莞对土地出让规则出了新规,直言而言,“出价最高的地产商,不一定能拿到土地”。

??除了热情如火的招拍挂市场,以协议出让方式进行的城市更新市场同样热?#22336;?#20961;。“三旧改造的地现在以深圳本土有实力的房企抢得起劲,像星?#21360;?#20339;兆业、天健?#21462;!?#19996;莞资深?#30340;?#20154;士温先生表示。

??某国企背景投资公司在2018年拿下?#26009;?#38215;一块占地超10万平,建面超30万的工业用地,该厂房的土地规划性质为住宅用地。但目前仍有不少历史遗留问题有待解决,而这样一块看似前景美好,现在却难以消化的工业用地其建筑面积的成本价在7000-8000元/㎡。而这价格在2016年以前不到3000元/㎡。

??“虽然我们现在账面躺着的钱不多,但是有地就有钱了嘛。我们会更倾向于三旧改造地块,通过协议出让的方式,招拍挂直接跟土豪拼不过。”某天津开发商的投拓人士直言。

??在3月底的业绩会上,多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说:?#30333;?#36817;的土地市场很多城市都偏热,溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标,今年拿地会非常小心”。

??中海地产主席颜建国表示会适当买地,但不确定是否加大力?#21462;!?#20844;司要持续稳定发展,新买地的货值也一定要超过当年销售,这是个底线。至于?#38477;?#20080;多少,还要看市场和财务?#32431;觥!?/p>

??而一转头,两家房企都在东莞土地市场凶猛操作了一番。

??易居企业集团深圳公司副总经理易居潘传灿表示,自?#23545;?#28207;澳大湾区发展规划纲要》落地以来,土拍市场回暖迹象明显。各大房企疯狂开启土地扫荡模式,其中对广州、东莞以及深圳市场的带动明显。

??潘传灿认为,粤港澳大湾区规划下将带来新格局两大趋势:一是大深圳产业格局或将形成,以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢,深莞则成为产业升级的样板;香港资金流、人才流涌入深圳,提升深圳成为大湾区的产?#30340;?#26680;城市。深圳产业版图主动外拓,周边城市获益;二是产业关联带来城市关联交通关联促使人口红利外溢,带来行业机会。

??房企投资人孙先生回应,市场一直存在跟风的情况,去年东莞?#22303;?#25293;不少地块。但都在看涨东莞是?#29575;担?#19996;莞现在的旧改力度很大,政府提出湾区都市,品质东莞目标和配套政策,加快了城市化建设。东莞房价一直调控较严,还是有空间的。?#27604;唬?#26410;来两三年能涨多少犹未可知。

??在世联行工改顾?#25163;?#27491;看来,地价高昂成本接近售价甚至高于售价,这在东莞已经不是新鲜事,如2017年如雨后春笋般的地王,表明开发商看好东莞的态?#21462;?#24320;发商为何如此激进?在他看来理由有三 :

??1.相比去年,今年上半年融资相对放开,但随着今年年中融资政策的收紧,或将逐?#20132;?#21644;;

??2.东莞一级土地市场供应不足,存量土地收并购要价高?#28023;?#39640;价拿地背后也是企业无奈之举,近期招拍挂限价后竞价规则改了 ,不?#35328;?#27979;整体土地成交价格或将有一定幅度的上涨

??3.不能单纯的用测算的思维拿地,企业更着眼于对趋势的判断。此外,现今东莞的房价相当程度的受限于调控政策,未来放松或是持严,对行业影响较大。

???#26174;?#36827;提醒,土地市场突现热潮要警惕两大风险,“一是如果高地价超过限价,项目就会被套,二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。