??3   如何衡量房地产市场风险?全球历次房地产大泡沫,中国房地产市场风险

??十次危机九次地产,我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示(第四章,任泽平、卢亮亮),包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟,时代变迁人性不变。研究发现:

??1)历次房地产泡沫的形成在一开始?#21152;?#32463;济增长、城镇化、居民收入?#28982;?#26412;面支撑。比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关,1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型?#32479;?#26399;?#27604;?#26377;关,1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。

??2)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门(无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷),因此房市对流动性和利?#22987;?#20854;敏感,流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性,并脱离居民收入、城镇化?#28982;?#26412;面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的?#22909;?#24433;响而?#20013;?#22823;幅降息,1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入,2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济?#20013;?#22823;幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升,2009、2012、2014-2016,除了经济中高速增长、快速城镇化?#28982;?#26412;面支撑外,?#30475;?#37117;跟货?#39029;?#21457;和低利?#35270;?#20851;,2014-2016年这波尤为明显,在经济衰退背景下主要靠货币刺激。

??3)政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上?#25509;?#30340;作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产,1923年前后佛罗里达州政府大举?#31246;?#22522;础设施以吸引旅游者和投资者,1985年后日本政府主动降息?#28304;?#28608;内需,1992年海南设立特区后鼓励开发,2001年小?#38469;?#25919;府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产,1986年前后日本加快金融自由化?#22836;?#24320;公司发债融资,1992-1993年海南的政府、银?#23567;?#24320;发商结成了紧密的铁三角,1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入,2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性,银行放贷失控火上?#25509;停?#25151;价?#38505;?#25269;?#20309;?#21319;值会进一步助推银行加大放贷,甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆,在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中,从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

??4)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧?#22270;?#24687;有关。风险是涨出来的,泡沫越大破裂?#30446;?#33021;性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,并限制对房地产贷款和打击土地投机,1991年日本房地产泡沫破?#36873;?993年6月23日,朱镕基?#19981;?#23459;布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,24日国务院发布《关于当前经?#20204;?#20917;?#22270;?#24378;宏观调控意见?#32602;?#28023;南房地产泡沫应声破?#36873;?997年东南亚经济体汇?#26102;?#30424;,国际资本大举撤出,房地产泡沫破?#36873;?#32654;联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利?#21097;?007年次贷违约大幅增加,2008年次贷危机全面爆发。

??5)如果缺乏人口、城镇化?#28982;?#26412;面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑;但是,1991年前后的第二次调整幅度大、?#20013;?#26102;间长,原因在于经济长期?#36864;?#22686;长、城市化进程接近尾声、人口老龄化?#21462;?008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年,而是房价再创新高,主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机?#39057;取?/p>

??6)?#30475;?#25151;地产泡沫崩盘,影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机,对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年,经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后,不得不长期处?#32654;?#23614;楼和不良贷款,当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今,美国经济经过3轮QE和零利率才走出衰退,而欧洲、日本经济在QQE和负利率刺激下才走出低谷,中国经济从此告别了高增长时代,至今,次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

??在货?#39029;?#21457;、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下,2014-2016年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大?体现在哪些环节?我们从绝对房价、房价收入?#21462;?#24211;存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评?#28291;?#21442;见第五章《中国房地产泡沫风险有多大?#32602;?#20219;泽平、杨为敩)。研究发现:

??1)绝对房价:中国之都、?#28572;?#20043;最,全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波?#38505;牽?#29616;在是绝对房价高,但中国是发展中国家。?#28572;?#25151;价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、?#26412;┓至?#31532;7、8、13位。2)房价收入比:一二线偏高,三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能?#20174;?#20102;两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。

??3)库存:去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经?#20204;?#21457;达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁?#39057;?#36807;程相符。?#29992;?#22269;、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。

??4)租金回报?#21097;?#25972;体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国?#31034;?#24577;租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院?#21462;?#22269;人对房子?#22270;?#26377;一种热爱以及文化依赖归属感,住房自?#26032;?#22312;国际上较高。

??5)空置?#21097;?#19977;四线高于一二线。中国房地产空置?#26102;?#36739;高,积压?#29616;兀?#19977;四线比一二线更?#29616;亍?#20174;住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市?#30446;?#32622;率可能跟过度投机有关。

??6)房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。房地产杠?#31246;?#25324;需求端的居民借贷杠杆和供给?#35828;目?#21457;商债务杠杆,它衡量了财务风险。①从国?#26102;?#36739;看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前,中国房地产贷款余额?#23478;?#34892;贷款比重为25%(其中个人购?#30475;?#27454;16.9%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款?#23478;?#34892;信贷的比重?#20013;?#19979;降,但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中,大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系,明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%,流动比率从2009年的1.88下?#25269;?016年的1.65。

??2015-2016年中国一二线房价大涨,资产价格泡沫担忧加剧。我们在第六章《这次不一样?当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较?#32602;?#20219;泽平、熊义明),进行了比较研究,研究发现:

??1)与过去比:中国本轮房价大涨有五点不同。涨速快;脱离基本面。本轮房价大幅?#38505;?#32972;景是经济增速放?#28023;?#20154;口增速?#32479;?#38215;化明显放?#28023;?#36135;?#39029;?#21457;, M2与名义GDP增速的裂口不断扩大,杠杆明显上升,先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期;区域分化明显。一线城市大涨,三四线基本持平;政策刺激,每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点?#21592;?#21270;。2014年“1121”降息后,止跌回升,2015年“330新政”后,加速?#38505;牽?30新政”后再次加速?#38505;恰?016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。

??2)与日本1991年前后房地产大泡沫比:涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;货?#39029;?#21457;,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;政策刺激。1991年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点:经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等,如果调控得当,尚有转机。

??3)与2015年股市大泡沫比:“水牛?#20445;?#36135;?#39029;?#21457;未流入实体经济;“政策牛?#20445;?#21050;激牛?#20445;?014年以来不断出台刺激房地产政策;“杠杆牛?#20445;?#40723;励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国?#30475;?#22330;外配资”金额在500-800亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。“疯牛?#20445;?#33073;离基本面加速?#38505;恰?/p>

??4)避免悲剧重演。地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应?#35270;Α?#24635;量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免货?#39029;?#21457;引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速?#28982;?#26412;面的泡沫风险,尽快建立长效机制。

??近年来关于“保汇率还是保房价”的讨论增多,房价和汇?#25163;?#38388;的逻辑关系及影响机制是什么?研究了三个国家/地区应对汇?#26102;?#21160;的不同方式,以及随后房价的变化(参见第七章《保房价还是保汇?#21097;?#20420;罗斯、日本?#25237;?#21335;亚的启示?#32602;?#20219;泽平、卢亮亮):2014年俄罗?#40723;?#24335;(弃汇率、保房价)、1991年日本模式(保汇率、弃房价)以及1997年东南亚模式(汇率和房价都未保住)。通过对三个模式的?#27835;觶?#23637;望未来中国房价和汇?#25163;?#38388;的勾稽关系及走势。研究发现:

??1)保房价还是保汇?#25910;?#19968;现实命题涉及购买力平价理论、资产组合理论和不可能三?#25250;?#35770;。

??2)实体经济回报率是支撑汇率和房价的根基。1997年前后的东南亚和2014年的俄罗斯均面临实体经济回报率的下降,使得汇率面临贬值压力,房价泡沫缺乏居民收入支撑而更多地呈货币金融现象。1985-1991年日元升值过快以及房地产泡沫过大导?#29575;?#20307;经济企业外迁。

??3)“保房价还是保汇率”这一选择题的存在,说明房价和汇?#25163;?#38388;存在定价错误和套利机会,必须要进行修正,否则面临?#20013;?#30340;资本出逃。比如1990年前后日本的案例中房价存在高估、汇率存在低?#28291;?997年前后东南亚的案例中房价和汇率都存在高?#28291;?014年俄罗斯的案例中汇率存在显著高估。东南亚?#25237;?#32599;斯汇率高估的根源是实体经济回报率下降和前期货?#39029;?#21457;推高国内资产价格泡沫,日本当年汇率低?#20048;?#35201;是80年代没有顺势贬值以及1985-1990年贬值过快。

??4)在“保房价还是保汇率”之间的选择,实际上是内部目标和外部目标之间的权衡,三大案例表明,为保汇率而收紧货币金融条件增加了国内资产价格的压力,而弃汇率则国内资产价格表现较好。比如1990年前后日?#23621;?#20110;受美国挟持,为保汇率而选择收紧国内货币金融条件,导致股市房市崩盘;1997年前后东南亚国家由于有大量对外负债而被?#32570;?#22266;定汇?#25163;疲?#32467;果国内金融条件收紧、资本出逃以及汇率和房价双失守?#24674;?#26377;2014年的俄罗斯主动选择大幅贬汇?#21097;?#22269;内房价震荡走高。

??5)在金融自由化和资本账户开放的情况下,会放大国内经济结构不合理和金融体系不健全的风险暴露。根据不可能三角,资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾。对于俄罗?#36141;投?#21335;亚四小虎这些经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言,资本项目的完全放开具有相当大的风险。在内外部流动性充裕时,如果该国实体经济的回报率不高,资本会进入房地产等资产领域进行投机;而当流动性逆转时,由于资本项目?#30446;?#25918;,资金可以在毫无障碍的情况下逃出去,加速货币贬值。

??6)在三种模式下,房价走高都是汇率升值预期导致国内流动性过剩引起的。俄罗斯在2003年后卢布随着大宗商品价格走强而开始缓慢连续升值,国际资本蜂拥而入,加上国内基准利率连续下调,房地产价格上升。日本则在签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的?#22909;?#24433;响而?#20013;?#22823;幅降息。1991-1996年东南亚各国在金融自由化下国际资本大幅流入。在实体回报低迷的情况下,日本?#25237;?#21335;亚各国的过剩流动性涌入资产领域,推升股市房市价格。

??7)三种模式下,政府和央行干预的对象都是汇?#21097;?#25151;价的变动则是应对汇?#26102;?#21160;的结果。俄罗斯单一的产品结?#36141;?#34180;弱的外储规模决定了俄央?#24418;?#27861;对抗国际资本外逃和能源价格下跌引发的卢布贬值。在连续提高基准利率失效的情况下,俄罗斯放弃干预卢布汇?#21097;?#22823;幅贬值。房价则在俄罗斯央行连续5次下调基准利率的情况下维持了震荡上行的走势。日本错误的估计了日元升值的不利影响而连续宽松货币,导致了?#29616;?#30340;资产价格泡沫。在泡沫不断膨胀的压力下,日本政府采取了严厉的行政措施和紧缩性货币政策主动挤泡沫,导致了房地产价格的暴跌。东南亚各国在巨量的外债和国际投资者的做空压力下,一开始试图守住固定汇?#21097;?#20026;了避免大量资本外逃和提高做空成本,各国纷纷提高利?#21097;?#22312;国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重?#36153;?#19979;,汇率失守,房价暴跌。

??8)作为大国开放经济体,中国如果面临“保汇率还是保房价”选择时,可能首先考虑国内目标,同时加快供给侧结构性改革推动经济成功转型,则是汇率和房价稳定的基础。中国既不像1997年前后的东南亚那样有大量的对外负债,也不像1985-1991年的日本那样被美国挟持,在面临“保汇率还是保房价”选择时,可能会以国内经济金融稳定为首要目标,不太可能以牺牲国内目标来保汇率。同时也需要警惕,在改革转型面临阻力时,中国公共政策可能倾向于放松货币信贷刺激房地产?#27425;?#23450;短期经济,这将增加房地产泡沫、汇?#26102;?#20540;压力、产业空心化风险以及经济金融杠杆。面对结构性和体制性问题,中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚,这是化解一切风险的根基。

??4   如何促进房地产健康发展?短期调控,长效机制

??纵观全球,很少有国家可?#21592;?#25345;房价长期稳定,但德国?#30784;?#29420;善其身?#34180;?#20174;1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅?#38505;?#32422;60%,房价收入比较低,这提高了民众的幸福度,也成就了“德国制造?#34180;?#20840;球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫,而泡沫崩溃又带来沉重代价,比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机,唯有德国没有出现过?#29616;?#30340;房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定?对我们有哪些启示?(参见第八章《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身??#32602;?#20219;泽平、甘源),研究发现:

??1)德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法?#23578;问?#20445;障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值?#22270;?#26415;密集型的汽车、电子、机?#25269;?#36896;和化工等产业,成就“德国制造?#34180;?#24503;国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和?#31471;?#20154;住房补助金法》?#30452;?#20026;社会保障住房供给、中低收入的房租?#22266;?#31199;赁市场的规范?#36864;接?#20303;房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱?#20445;?陈洪波、蔡喜洋,2015)。

??2)充足稳定的住房供给,规范发达的租赁市场,住房拥?#26032;?#20302;、租房比例高。经过战后重建,到1978年,平均每户家庭有1.21套住房,长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设,政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租?#22266;繁?#27599;个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房?#22266;?#20445;护承租者的租赁市场,《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。住房拥?#26032;?#36739;低,租房比例较高,德国的住房拥?#26032;?#24179;均一直在40%多,有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。

??3)严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为,合理稳定的住房投资回报率。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,?#25237;?#24615;为“获取暴利?#20445;?#24320;发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉?#22836;!?#24503;国住房市场具有较为稳定的投资回报?#21097;?#38271;期稳定在4%-5%之间。

??4)货币政策首要目标是控通胀,物价长期平?#21462;?#24503;国联邦银行长期实?#24418;?#20581;的货币政策,通货膨?#36864;?#24179;长期维持在较?#36864;?#24179;,CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在?#36153;?#34892;中得?#28304;小?/p>

??5)实行长期稳定的?#30475;?#25919;策。德国实?#23567;?#20808;存后贷”合同储蓄模式?#22836;看?#22266;定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制?#32570;?#38556;。德国对住?#30475;?#33988;业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利?#26102;?#21160;的影响。第一,德国居民要得到住?#30475;?#33988;银行的购?#30475;?#27454;,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住?#30475;?#33988;银行才?#25276;?#21516;金额付给储户。第二,存贷利率固定不变。存贷款利率?#30452;?#26159;3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。

??6)德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示,德国有11个城市?#28023;?#20154;口占比71.98%,GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发?#36141;?#22823;程度来自不同差异化的特殊产业集?#28023;?#22914;图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区?#21462;?#21512;理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

??1998年房改?#22836;?#20102;中国房地产市场的洪荒之力。过去20年,一方面,房地产业?#35813;?#21457;展成为支柱产业,对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用了货币、信贷、税?#36873;?#22303;地等各种政策工具,但房价越调越涨,北上深一线城市房价排在全球前?#23567;?#22312;“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下,我们回顾历次房地产调控的背景、措施、效果,并?#27492;?#32463;验教?#25285;?#21442;见第九章《中国房地产调控二十年?#20309;?#39064;、?#27492;加?#25225;择?#32602;?#22799;磊、任泽平、甘源、黄什)。研究发现:

??1)过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个:避免过热?#22836;乐?#36807;冷。1998-2001年,应对亚洲金融风暴,房改启动住房消费需求,推动住房分配从实物转向货?#19968;?#20303;房信贷、土地?#20449;墓业?#25913;革;2002-2007年,房地产从出现过热苗头,到?#38505;?#21387;力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结?#36141;?#24320;征交易税费等措施;2008-2009年,国际金融危机爆发,为保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策;2010-2013年,房地产市场强势?#27492;眨?#24179;衡“保增长”和“遏制房价?#38505;恰保?#22312;土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施;2014-2016年9月,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放?#19978;?#36141;限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨;2016年9月-2017年,政策转向“防风险?#20445;?#25919;策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

??2)调控的政策工具及效果。①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利?#25163;?#25509;决定房地产购买意愿和购买力。货?#39029;?#21457;或收紧,冲击资产配置需求。②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人所得税、契税的优惠减免,对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收?#22270;?#31639;,也直接影响开发商的推盘节奏。③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时,部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。④)“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著,但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消,房价将迅速?#38505;牽?#24182;未解决根本问题。

??3)历次房地产调控的?#27492;迹?#37325;短期调控,轻建立长效机制,所以调控效果经常反复?#24674;?#25233;制需求,轻增加供给;经常使用行政手?#21361;?#24066;场机制不完善;货?#39029;?#21457;使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手。

??房产税是长效机?#39057;?#37325;要支柱,但喊了十多年“?#25250;?#20102;?#20445;?#25151;产税和不动产联网却迟迟未推出。房产税是否有可能在短期推出?时机合?#20107;穡?#25151;产税真的能有效抑制房价吗?我们的研究发现(参见《房产税会推出吗?——从历史和国际视角推断?#32602;?#22799;磊、任泽平、黄什、甘源):1)从国际经验看,国内房地产税改革具有必要性?#22270;?#36843;性。房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前中国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保?#23567;?#30340;特征;房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整,若对居民住房开征房产税,则应相应减少交易环节税?#28023;?#21516;时,简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。

??2)预计个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因:①6大前提条件尚不具备,包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记?#20302;场?#32479;一界定房屋性?#23454;取"?#30701;期难以替代土地财政:由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素,即使开征个人住房房产税,短期内也难以替代土地出让收入。③无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看,房产税能作为地方财政收入的重要来源,但对房地产市场调控的效果均不理想。④无助于降房价,不利于去库存:在一线和强二线由于供不应求,一致性预期下房产税转嫁,推高房价和房租;在三四线城市,房产税将抑制改善性和投资性需求,仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存。

??3)中国房产税历史和效果。目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象?#27573;?#31364;、税基偏小,目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限,2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文,?#24179;?#20010;人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革,并未获?#27599;?#35266;财政税收,也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

??在货?#39029;?#21457;、土地财政、人地分离、中小城市化战略等因素作用下,中国房价尤其一二线房价呈脱离基本面的泡沫化趋势,房地产泡沫具有十分明显的负作用:房价大涨恶化收入分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性;房地产具有非生产性属性,过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化;房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。

??促进房地产?#20013;?#20581;康发展,关键是从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革。

??1)?#35270;?#25151;地产新发展阶段特征。住房市场具有非常明显的阶段性特征,增速换?#36130;冢?#20303;宅投资从高速增长步入平稳或下降?#21050;?#20174;数量扩张步入质量提升,从总量扩张步入“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移?#34180;?/p>

??房地产政策应?#35270;?#26032;发展阶段的特征,避免?#21335;?#26395;于刺激房地产重归高增长轨道,否则将形成泡沫酝酿金融危机,日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类?#39057;?#38169;误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环?#22330;?#25552;高住房成套?#21097;?#26356;注重区域差异。

??2)建立居住导向的比较完?#39057;?#20303;房法律体系(邵挺,2012)。通过法?#23578;问?#26126;确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验,对中国有很大的启示。在中国《城市房地产管理法》基础上,应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律,构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验,法律首先要明确住房的居住属性,“房子是用来住的,不是用来炒的?#20445;?#24378;化对市场投机性需求和开发商“囤地?#34180;ⅰ?#22244;房”?#28909;?#20081;市场正常秩序行为的法律?#38469;?#21644;处置。其次,要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为,法律要明?#36153;?#21385;的处罚措施,以法?#23578;问?#36943;制漫天涨价行为。同时,要建立独立的房地产价格评估机制,对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基?#25216;?#26684;作为执法依据。

??3)实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看,首付比例和贷款利?#26102;?#21160;对购房者支付能力影响很大。购房需求容?#36164;?#21040;?#30475;?#25919;策影响而出现集中爆发现象,短期内易推动房价过快?#38505;恰?#24314;议研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的?#30475;?#25919;策,以稳定购房者预期,避免购房需求短期内提前?#22836;擰?#20026;减少通?#36864;?#24179;对贷款利率的影响,中长期可考虑成立专门的住?#30475;?#33988;银行,通过与通?#36864;?#24179;挂?#24120;?#20351;真实贷款利率长期不变。

??4)逐步建立城乡统一的建设用地市场和住房发展机制。建立城乡统一的建设用地市场是十八届三中全会提出的任务。在符合规划和用途管?#39057;?#21069;提下,应?#24066;?#20892;村集体经营型建设用地以出让、租赁等方式,与国有土地同等入市、同价同权,增加住宅用地供应主体,提高重点城市土地供给弹性。2015年开始,全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点,试点将在2017年底结束;土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划,有望在2018年推动。推动“多规合一”试点,逐步把农村集体建设用地的建成区,以及一些城中村,纳入城镇化规划,统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。

??5)改变“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的指导思想,确立城市规划的大都市圈战略导向,?#24179;?#20154;地挂?#22330;?#20154;口向大都市圈迁移是城市化第二阶段的基本趋势,大都市圈相比中小城市和小城镇更节约土地、更节约资源、更有规模效应、更有活力,大力解决人地分离、供需错配的矛盾,增加大城市建设用地,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。完善大都市圈的城市规划、产业布局和轨道交通。

??6)实行跨省的耕地占补平衡?#32479;?#20065;用地增减挂?#22330;?#38271;期以来,耕地占补平衡政策?#32479;?#20065;建设用地增减挂钩政策多局限在县域、地级市?#27573;?#20869;、至多省域?#27573;?#20869;,这?#29616;?#38480;制了土地资源在全国?#27573;?#20869;的优化配置,限制了东部地区的建设用地供给,特别是一线和热点二线城市的建设用地供给。当前耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展到数量-质量-生态平衡,这意味着只要严格执行该政策,被占用的优良耕地可以得到补充平衡。并且,只要价格合理,当前日益进步的农业技术大多可以逐渐改良补充耕地质量。同时,探索并推行中西部地区外出农民工大省与东部地区农民工接收大省之间的城乡建设用地增减挂钩政策。2017年1月,《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》发?#36857;?#20854;中一个亮点是“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充,落实补充耕地任务?#34180;?/p>

??7)逐步推动土地财政向房产税的转型。推动不动产联网和房产税立法,保障税基广泛、税源透明、税率公平。不动产实名制和房产税不仅是财税改革的重要内容,而且是现代国家治理的制?#28982;?#30707;。