??年后,全国各地房地产的小阳春

??稍微恢复了购房者的信心,

??数据显示——

??“春江水暖鸭先知”的豪宅买家表现得更活跃。

??对于资产价值更有认识的他们,

??为什么在一片观望情绪中更早出手?

??粤港澳大湾区和一线城市他们是如何选择的?

??Part 1   广州豪宅市场目前什么行情?

??一手千万豪宅:近3年中的“好开局”

??据监测,截止2019年一季度,广州累计成交178宗千万豪宅,占全市总成交量的0.9%。比重为近5年来除2016年外较大的一年,近3年成交势头较好的一年。

即使按照一季度数据保守估算,2019年全年一手千万豪宅成交宗数将有望达到700宗以上,预计将创近3年高位,可见高端买家对进入广州豪宅市场越来?#25509;?#36291;。从2018年至今市况来看,作为传统淡季的一季度豪宅成交量“居然?#21271;热?#24180;第四季度还多。

环比增幅达36%,跑赢大市的同时,2019年一季度高端买家入手速率“秒杀?#27604;?#24180;。

由此?#24471;鰨?#22312;粤港澳大湾区规划纲要落地、楼市调控优化的环境下,高端买家凭借敏锐的触觉,比普通消费者更快入市,豪宅市场正在升温。

此外,随着近年各区标杆地陆续转化为一手项目,豪宅市场“后劲”强劲,弹药充足。

二手千万豪宅:一季度开端旺,市场需求激增

根据监测,广州二手千万豪宅成交占比处于“一路飙升”阶段。

2013-2016年,豪宅成交占比维持在0.2-0.5%低位稳定。而在2017年过后,豪宅成交占比迅速上涨,2017-2019年豪宅成交占比?#30452;?#20026;0.85%、1.16%、1.31%,环比大增0.36%、0.31%、0.15%。不难看出,千万豪宅在“调控年”期间更为“吃香?#20445;?#21344;?#26085;?#24133;远超往年。

另外,从近5季度的成交走势来看,广州2019年1季度二手豪宅成交更是出现“爆发期”。占比明显上扬,环?#26085;?#24133;达0.17%。其中,珠江新城、滨江东等多个豪宅板块市场活跃度明显提升。

Part 2   广州豪宅为什么突然“火了?#20445;?/p>

原因一:政策优化土拍升温,楼市预期向好

2017年“330”新政 “阵痛”过后,广州的楼市调控政策趋于稳定,房地产市场趋于健康发展。

今年3月初广州等地均实施了房屋交易降税的政策,直接利好两年内交易的二手房和超过两年的非普通住宅二手房,在一定程度上降?#22303;?#20108;手豪宅的交易税费,从而对二手豪宅交易具有促进作用。

2019年第一季度,广州首套及二套房贷利?#31034;?#26377;下降的趋势。尤其是3?#36335;藎?#22810;家银行均出现利率下调。

此外,所?#20581;?#26149;江水暖鸭先知?#20445;?#23545;于楼市预期向好的态势,先触发的就是房企与富豪的神经。

今年的土拍市场一摆2018年的“寒气?#20445;?#22810;宗用地引来房企的“抢?#22330;薄?#20854;中天?#36362;?#22484;大道东646号地块更是引来时代、保利、鹏瑞等12家房企竞争,抢?#25345;?#19979;,地块刷新天河单价标杆。进入到4?#36335;藎?#22303;地市场依旧保持火热的态势,亚运城北、广?#20540;?#22320;块均具有较高的溢价率。

富豪们从房企抢地中洞察到楼市的先机,由此引发“富人都抢在这个时候出手”的现象。


原因二:与北上深相比,广州豪宅仍是“洼地价”


从山水资源、产品素质等各方面综合条件来看,广州的豪宅相比较京、沪、深等一线城市毫不逊色。


而广州的豪宅价格,无论一二手物业,与?#26412;?#19978;海和深圳等全国一线城市的豪宅市场比起来,?#28304;?#20110;“价值洼地”。

原因三:“大湾区”落地,广州定位再升级

从粤港澳大湾区城市定位来看,香港定位高、深圳定位经济中心,广州?#29992;?#22269;家中心城市,在大湾区起到城市引领作用。

整体而言,大湾区4中心城市定位为香港>广州>深圳>澳门。

粤港澳大湾区将以广州为中心,打造大湾区主要城市间1小时互通的城际铁路交通圈。

当前,广州豪宅买家来源植根大湾区,渗透至长三角、海峡西岸、北?#23458;?#31561;南方重要城市群。

Part 3   如何选择广州豪宅?


目前广州豪宅主要集中在天河、白云、海珠三区。


天河区:紧扣CBD中轴线资源


与海珠、白?#39057;?#21306;相比,天河一手豪宅资源“奇缺”。


主要在售的仅天河?#26412;?#26519;、珠江新城汇悦台等个别项目。去年上述两盘?#30452;?#32593;签23、55宗,均属于2018年豪宅盘成交Top5项目。

可见富豪买家对“天河北-珠江新城”组成的CBD中轴线偏好程度极高。

二?#22336;?#38754;,珠江新城板块可选择?#21344;?#21017;相对较大。


因位于广州核心区位,周边生活氛围浓厚、交通网络发达,生活品质高,其价格亦基本属于广州的“天花板”。目前板块二手豪宅房源在售均价在8.3-9.6万元/m2左右,为富人聚集地。


置业珠江新城豪宅,逐渐成为一种身份象征。


海珠区:“珠水”诱人,豪宅沿滨江路分布


海珠一手豪宅均集中在珠江边,?#21592;?#25345;老广传?#22330;?#20113;山珠水”的豪宅?#25293;睢?/p>


其中,天誉半岛为罕见的“三面临江项目?#20445;?#20855;备较高景观资源价值,?#28304;?#20248;质商业配套,同时与同福路、凤凰新村等成熟生活区距离?#25163;小?#20080;家?#31245;凇?#39640;大上”与“接地气”之间自由切换。

二?#22336;?#38754;,海珠区豪宅主要集中在滨江东板块。


该板块坐拥一线珠江景观资源,周边配套成熟,属于优质的居住板块,为海珠闹市中的一片“静地”。


板块代表楼盘珠江帝景在售均价在5.8-6.7万元/m2的区间。对于广州其它豪宅而言,板块价格实属“洼地”。

白云区:白云新城与同和北 “旗鼓相当”


白云在售一手豪宅其中一大特色是“可满足不同需求”。


其中白云新城主要吸纳对通勤、生

而佳兆业天墅、新天半山墅、华?#23545;?#21644;墅组成的“同和?#27604;?#22661;?#20445;?#21017;主打优质居住环境以及“离尘不离城”的区位条件。


与白云新城主推的洋房单位不同,同和北主要产品?#31908;?#25490;、叠拼项目为主,可给予买家大面积的产品。



来源:广州中原研究发展部