• 实探:逆袭坂田VS沉默龙华 150万买三房 刚需宠爱谁?

    2019-02-21 10:05:22|来源:乐居买房
    摘要|

    ??坂田与龙华,实则一路之隔。这次[乐居探春行]增加了一个布吉在售新盘。亮点均是在售、以准现房为主。150万首付几乎可以通杀到刚需三房。

    ??相同价格可以买到市区老破大,但是更建议向坂田、龙华等新房看齐。原因简单,老破大除非有学位支持,否则随着时间迁移,有钱人迁出,租客迁入,租客对社区关心程度不高,整个居住品质难以维持,未来接手的新刚需看不上,难以有更好的溢价空间,尤其是高层的老小区,几乎没有旧改?#30446;?#33021;性。

    ??整个龙岗GDP7成以上来自坂田,坂田赚的钱一直拿到建设龙岗?#34892;?#22478;,但自身却基础配套落后,这也让不少坂田人不满。龙华?#28304;?#31435;区以来,就如同坐了火箭般高飞。但以龙岗区今年的规划来看,重点在于坂田片区项目的?#24179;?#25152;以不用担心,够好的你,失去的,都会加倍的?#22815;?#26469;的。

    ??坂田最宜居综合体

    ??大族云峰

    ??项目位于坂雪岗大道与?#32769;?#36335;的交汇处,总占地面积约5.8万㎡,总建筑面积约43万㎡,项目分两期开发,一期由4栋住宅及1栋写字楼组成,3、5、6栋为商品房,4栋为人才保障房,10栋为写字楼。

    ??目前入市销售为一期产品,全部为准现房发售。项目二期正在开发建设中,入市时间待定。户型为93-166平三到4+1房。毛坯交楼,均价5.6万/平。

    ??交通

    ??项目所处的位置位于坂雪岗大道与?#32769;?#36335;的交汇处,?#29616;劣老?#36335;,北至?#34892;?#36335;,东至坂雪岗大道,西至虎山路。

    ??项目所在坂田南片区距离福田?#34892;?#21306;仅一山之隔,未来坂银通道开通后,坂田对接福田的距离将大大缩短。

    ??离项目最近的地铁5号线坂田站,步行约8分钟到达;项目西侧步行10分钟可到达在建中的地铁10号线雅园站,预计2020年开通;另外项目拥有三横五纵的道路交通:三横为布龙路、南坪快速,吉华路,能快速连接福田及南山;五纵为坂银通道、五和大道、坂雪岗大道、梅观高速、清平高速。

    ??最新销售状态

    ???#20013;?#38144;售,目前140㎡与166㎡大户型货量不多,130㎡是项目主打户型,约300余?#20303;?/p>

    ??92-93㎡是项目的最小户型,户型实用,100余套货量。项目为全现楼发售,加上项目自身所在的区域位置,未来潜力值得期待。

    ??主推户型

    ??项目一期住宅共764套,面积段主要为93-166的3-5房,?#30452;?#26159;93㎡(3房两厅一卫)、104㎡(3房两厅两卫)、140㎡(4房两厅两卫)和166㎡(4+1房两厅两卫;多功能区可改为房间)。

    ??亮点

    ??1.地段:龙岗政府斥?#26159;?#20159;元重点打造43.76平方公里世界级科技CBD——坂雪岗科技城,目前坂雪岗科技城已上升成为深圳“十三五”规划的六个重大产业之首;

    ??2.配套:去年9月相当于三个福田COCO Park体量的雅宝星河COCO Park即将开?#25285;?#23558;与项目?#28304;?#30340;4.3万㎡集中体验式商业MALL一起满足您一站式吃、?#21462;?#29609;、乐购物体验;

    ??3.医疗:?#28304;?#29255;区最大的2000㎡社区健康?#34892;模?#29255;区还在建一所的三甲医院---吉华人民医?#28023;?#39044;?#24179;?#20110;2019年12月竣工,规划超3000张床位;

    ??5.学校:项目配带一所2400㎡的9班幼儿园(二期规划),以及九年制公立学校坂田实验学校(已开学),弥补了片区十二年一站式教育资源?#30446;?#30333;;

    ??周边拥有9所幼儿园,4所小学,2所九年一贯制学校(宏扬学校、深圳实验新城学校),2所高中(深圳科学高中,中国第一所科学高中);

    ??4.现状:坂田是深圳的高新科技产业重镇,税收重要片区,坂田街道在2017年实现工业总产?#21040;?700亿元,占龙岗区70%以上,且GDP增速高达12.3%,远超全市GDP增速8.8%。每一个以高科技为主的城市区域,其片区的房价也是占据区域高位;

    ??6.旧改:片区集中了全市最多的旧改土地,总旧改面积高达2120万㎡,相当于三个福田CBD的体量;

    ??7.项目:总建筑面积约43万㎡,是坂田南片区内唯一可售的集商业、住宅、写字楼于一体的大型综合体项目;

    ??8.品质:楼间距大(3#与6#楼间距最小83m最大98?#20303;?#27178;向楼间距达250米)一期项目整体车位比高达1:1.17。

    ??楼评(仅一家之言,不构成买房建议)

    ??买房先挑片区,再挑社区,最后看房源。坂田无论是目前经济发展、未来产业规划还是旧改推动,先天的地理环境决定了它是龙岗区最值得关注的片区。近市区、有产业、有人才、有旧改、等配套起来。未来价值与龙华?#34892;?#21306;相?#20445;?#22240;为区域小,配套与产?#23548;?#20013;。地铁与配套一旦全线打通,现在龙华?#34892;?#21306;的价格就是明天坂田的参照。

    ??大族云峰对面为坂田市政配?#23376;?#22320;,?#30452;?#20026;图书馆、博物馆。项目步行1000?#20934;?#36798;距离深圳市?#34892;?#26368;近的一片原始生态林——银湖山?#23478;?#20844;园,还?#24515;?#22353;水库、正坑水库、南山水库等3大水库资源。项目周边商业住宅区成熟,道路规划齐整宽敞,绿化与市政配套齐集,现在来看是坂田最为宜居的综合体没错。

    ??坂田最?#20113;?#32508;合体

    ??佳兆业城市广场

    ??项目介绍

    ??佳兆业城市广场,占地面积约32万平方米,总建筑面积约180万平方米,依托周边高技术产业园,佳兆业城市广场物业形态丰富,集住宅、五星级酒店、超?#20934;?#20889;字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身的大型都市综合体。

    ???#28304;?4班九年制学校,2个幼儿园、2个3000平米高端会所、恒温?#22659;亍⑸程燦境亍?#19975;豪旗下五星酒店、15万平米综合商业MALL。

    ??在售六期

    ??占地面积: 17608㎡

    ??建筑面积:153333.79㎡

    ??容积率:5.83

    ??梯户比: 13梯34户

    ??产权: 40(2013-2053)

    ??车位: 502个(1:0.6) (地下3层 )

    ??户数: 办公462 套;平层公寓370套

    ??总层高:180米,6.17. 28F为避难层

    ??7-30F 为Loft办公(4.5米)

    ??31- 41F为平层公寓(3.3米)

    ??沙盘图

    沙盘图沙盘图

    ??交通

    ??未来项目与地铁10号线岗头站接驳——10号线路全长约29.9公里,经福田、龙华、龙岗三大区域,共设车站24座,其中换乘站8座,预计2020年通车。其中【岗头站】、【雪象站】与项目接驳。

    ??最新销售状态

    ??六期?#20013;?#38144;售状态。

    ??目前小户型剩下60余?#20303;?/p>

    ??220-270平的办公产品暂未有销售数据。

    ??价格

    ??均价4.5万/㎡

    ??主推户型

    ??48-90㎡办公产品买一层送一层

    ??45-90㎡平层公寓

    ??亮点

    ??1.地段:坂田——国际化中轴新城:作为深圳中部综合组团成?#20445;?#22338;田占据深圳城市中轴线核心位置,与龙华同属于深圳 “金三角”地带,?#34892;?#21306;外拓的第一站。深圳?#34892;?#30340;北拓,势必推动坂田基础设施、公共服务?#30446;?#36895;完善。

    ??2.配套:?#28304;?4班九年制学校,三个幼儿园、2个3000平米高端会所、恒温?#22659;亍⑸程燦境亍?#19975;豪旗下五星酒店、15万平米综合商业MALL。不次于地王大厦的楼高,270米高的星级酒店!

    ??随?#30424;?#23433;云谷规划的25万㎡商业逐步兑现,以及本项目约8.71万㎡集中商业体量的供应,超35万㎡商业配?#20934;?#32676;。

    ??3.医疗:片区在建一所的三甲医院---吉华人民医?#28023;?#39044;?#24179;?#20110;2019年12月竣工,规划超3000张床位;

    ??4.旧改:片区集中了全市最多的旧改土地,总旧改面积高达2120万㎡,相当于三个福田CBD的体量。

    ??楼评(仅一家之言,不构成买房建议)

    ??目前在深圳已知100万㎡+项目共约25个,坂田、龙华、蛇口是最密集的区域。其中,在售100万㎡+项目共12个,坂田占了4个;

    ??天安云谷总体量289万㎡,当前坂田最大综合体,星河WORLD160万㎡、信义·嘉御山110万㎡,以及佳兆业城市广场。超大体量综合体的优势就不再累?#31119;?#36275;够大的体量是实现生活一站式体验大前提条件。

    ??若周边有直接的产?#23548;?#32676;效应则更加有利于大型综合体住宅类产品的价格体现。项目所在的位置与周边天安云?#21462;?#21326;为、新天下、康冠、元征等10多家高新科技名企,拥有285家国家级高新技术企?#25285;?7家年产值过亿级企业以及26家上市公司扎根进驻。这已经是最直接的利好,再加?#29616;?#36793;旧改的直接推动。且价格仍然存在一此定?#30446;?#38388;,最?#20113;?#32508;合体非它莫属。

    ??钧濠· MIX Park


    ??项目介绍

    ??钧濠集团90年代曾在深圳南山开发陶然居以及钧濠 MIX Park附近的布吉开发有德福花园、德福广场和德福?#34892;牡取?#38055;濠·MIX Park位于龙岗布吉街道西环路与南环中路交汇处。于2018年12月28日开盘,展示?#34892;?#21450;样板间开放中。

    ??项目占地面积约2.3万㎡,规划总建面约18万㎡,规划打造集住宅、商业、办公和商务公寓于一体的城市综合体,其30-60平米的商务公寓、80-138平米的住宅、50-73平米的SOHO办公产品。

    ??沙盘图

    ??交通

    ??位于布吉街道西环路与南环中路交汇处,周边环绕清平高速?#20154;?#26465;城市主?#19978;擼?#27607;邻3、5地铁线,同时作为17号线(规划中)地铁上盖物?#25285;?#21487;直抵罗湖,未来周边还将坐享布吉百万旧改红利。

    ??最新销售状态

    ???#20013;?#22312;售。规划有地下四层车库(车位比1:1.3)、地面两层商业、三栋办公与公寓、两栋在售住宅,?#24067;?#25151;源280?#20303;?#20132;房时间预计2020年10?#36335;蕁?/p>

    ??价格

    ??均价5.4万/平。

    ??一次性付款98折、按揭99折,按揭最多可做20年,可公积金贷款,精装修交楼,精装标准3000元/平米,当前成交精装标准全送,预计2020年10?#36335;?#20132;付,按折扣算下来,并减去精装修,实际已经低到4.7万左右了。

    ??现场算价:

    ??主推户型

    ??目前共有三种户型:建筑面积约87㎡3房、建筑面积约98㎡3房、建筑面积约139㎡4房。使用率高达近80%,每层2梯5户,四房位置最好,南北通?#28014;?/p>

    ??亮点

    ??1.地段:以招商中环、深业车城等项目为代表的“笋岗-清水河”国际消费?#34892;?#22312;十三五规划为被列为全市16个重点?#24179;?#30340;城市发展单元之一,以深圳东部高新区的定位与深圳湾总部基地、宝安?#34892;?#21306;等同?#26657;?#22312;“笋岗-清水河”规划?#27573;?#20869;将集结众多?#25918;?#24320;发商,以红岭路为轴打造一条约3.6公里的红岭北创新金融产业带,钧濠MIX PARK作为红岭路的外溢承接区与深圳东站经济与交通的覆盖圈,将?#34892;?#23454;现物业价值与潜力。

    ??2.配套:项目自身为综合体,周边有文博宫、文体公园、银湖山脉

    ??3.学校:德兴小学、龙园中学、布吉中学

    ??4.品质:精装标准3000元/平米,能?#30475;?#30742;,可?#34892;?#28165;除甲醛

    ??楼评(仅一家之言,不构成买房建议)

    ??布吉,对于上车房而言,价格十分有诱惑力,也是早年罗湖的发家带动了布吉成熟。但恰恰就是因为过于成熟,所以现在旧改成为重要的指望。其地理位置与坂田、龙华一样,位于二线关边?#25285;?#36866;合在罗湖、福田的上班族,承受不起CBD高房价,又不想远离市?#34892;模?#24067;吉也是刚需的一大选择。

    ??龙华民治

    ??万?#22378;头?#36713;

    ??项目介绍

    ??本项目位于民治大道和民乐路交汇处。由深国际和万科携手打造的高端商业综合体项目,总占地约9.6万㎡,总建面48.6万㎡,分三期开发,包括住宅,商?#25285;?#21150;公,公寓等多种业态。

    ??自北向南?#30452;?#26159;一期,二期,三期。即将推售的是一期,占地3.1万㎡,建筑面积18.8万㎡,共833套,为市面上稀缺的78和96㎡的三房。

    ??均价:58800元/㎡

    ??户型:两种户型,78㎡跟97㎡,都是三房,其中97㎡分横厅、竖厅两种

    ??梯户比:3梯6户和2梯5户

    ??装修:万科最新梦享家2.0设计(另外收费300元/㎡)

    ??学区:潜龙学校(九年一贯制)

    ??商?#25285;?/strong>项目?#28304;?#32422;3.5万㎡商业

    ??沙盘图

    ??交通

    ??项目位于民治大道与民乐路的交汇处,多维交通连线。

    ??4号线?#36164;?#40857;站距离项目约900米,1个站到深圳北站。在建中的6号线规划有梅林关站。

    ??以南坪快速、梅观路、北环大道为主动脉,交织全城半小时的极速路网。驾车至市民?#34892;?公里。

    ??最新销售状态

    ??目前展示?#34892;?#24050;开放,在布吉万科麓城美好生活馆,交房时间预计2020年10月交房。装修价格300元/㎡。国土局批了3000元/㎡,目前搞优惠是300元/㎡,另外特别说明是选装,客户不要可以不要的。

    ??价格

    ??建面均价 : 58800元/㎡

    ??现场算价:78平C座2402,折后总价约492万,首付约150万,单价约6.3万/㎡;

    ??96平竖厅D座1205,折后总价约592万,首付178万,单价约6.2万/㎡;

    ??96平横厅D座901,折后总价约609万,首付约183万,单价约6.3万/㎡;

    ??主推户型

    ??78㎡三房

    ??96㎡横厅

       

       

       

       

    ??两种面积三种户型:78㎡和96㎡横厅和竖厅。

    ??97㎡都是东南朝向;78㎡都是西南朝向。A,B座是3梯6户,31层楼高,C-E座是2梯5户,30层楼高。

    ??亮点

    ??1.地段:龙华新区将投入近2000亿将北?#26087;?#21153;区打造成国际会客厅,规划总建设规模950万平方,未来将拥有约60栋商务办公楼,星?#37117;?#20197;上酒店约6-9个,计划引进20-30家大型总部企?#23548;?#19978;市公司,政府计划引进20-30家大?#25512;?#19994;总部及上市公司。片区的未来值得期待。未来将是深圳继前海、后海总部基地以后的重要商务?#34892;摹?/p>

    ??2.配套:3.5万㎡自有商?#25285;?#26412;项目一期配套商业4000平米,二期配套商业1000平米,三期3.5万平?#20934;?#20013;式商?#25285;?#23558;由开发商专门的商业管理运营公司进行招商规划和统一管理。

    ??8大成熟商业配套,生活区坐享8大成熟?#25918;?#21830;业配套,步行到达星河cococity,上河坊。车行一站汇聚中航九方、缤果空间、优越时代广场、绿?#30333;?#37051;商业、八号仓、红山6979艺术购物公园、中海锦城商业等8大购物?#34892;模?#21830;业配套完善,超越南山,比肩福田?#34892;摹?/p>

    ??3.学校:目前,一期、二期小学、初中学区划分为潜龙学校。三期学区划?#20013;?#23398;为潜龙学校,初中为共享学区玉龙学校和深圳外国语龙华?#20013;!?#39033;目一期地块规划有4800㎡的18班幼儿园用地,二期地块红线附近规划有一所公立小学。

    ??潜龙学校规划为42个教学班,1700多名师生,2017年中?#21450;?#22823;录取排名,在龙华区排名第五。

    ??4.周边:4.5平方公里生态水库仅一路之隔,绿?#21462;?#27700;库景观尽收眼?#20303;?#21608;边更有?#36164;?#40857;公园,大脑壳山?#21462;?/p>

    ??5.品质:万科2.0精装标准交楼,?#38468;?#35774;计到位,品质和居住性较好。

    ??楼评

    ??片区潜力不用多说,龙华近几年表现亮眼。万?#22378;头?#36713;所在板块拥有多个高端社区,有低密度生态豪宅如熙园山院、圣莫丽斯、水?#21487;?#31561;目前二手房的房价已达约10-12万/㎡。也有万?#24179;?#22495;华府、龙光玖龙玺、星河盛世、等高端住宅社区,目前优质二手房价已达约7-9万/㎡。

    ??片区交通便利,但项目距离地铁仍有一段距离。环境宜居,配套成熟。万科以这样的价格入市,市场普遍觉得是受限价以及为二三期腾出空间。目前价格以龙华民治核心地段来看,价格较有吸引力。

    ??编者语:最近不少朋友?#27425;?#39318;付130-180之间,市区楼梯房与龙华坂田布吉怎么选?

    ??折中算150万买龙华肯定就是小面积,坂田就面积稍大且可能是毛坯,距离而言,在物理空间相差不大,但在市政层面还是有差别。

    ??想住得舒服,选择坂田,但是想博一个未来与潜力的话可以挑龙华,但挑龙华,地铁是基本配套,远离了?#34892;?#21306;,还不如选坂田。

    ??对于布吉,选择的主观性太强,要么就是?#19981;?#36229;级大社区像万科麓城一样的,要么就是想同样价格要换更大的房。但是买房,还是希望先挑区域、再挑社区,最后挑户型。

    ??最后就是,你的购买需求一定要为他人考虑,那样才有更多的接盘者。如果只考虑自?#28023;?#37027;接盘?#20048;?#33021;是你自己。因为你不可能在一套房住到天荒地老,尤其在深圳。

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